禁止買賣：農(nóng)村土地，對(duì)農(nóng)民是好是壞？

2025年農(nóng)村土地禁止買賣，你的退路，比房貸還重要！

先問(wèn)想友們一個(gè)問(wèn)題：你們老家的宅基地還在嗎？2025年中央一號(hào)文件明確了兩件事：

1、城里人不能去農(nóng)村買房買地；

2、退休干部也不能去農(nóng)村占地建房；

這直接給農(nóng)村土地交易劃了紅線，有意思的是，法律早就規(guī)定農(nóng)村宅基地不能買賣了，為啥還要專門強(qiáng)調(diào)“退休干部不能占地建房”呢？其實(shí)是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中確實(shí)有不少退休干部，跑到農(nóng)村圈地建房。

比如之前有個(gè)新聞，某中部縣城的一個(gè)退休廳官，圈了上百畝地建“養(yǎng)老院”，還挖了人工湖，甚至配了站崗，縣里的國(guó)土局還給他蓋章批文，說(shuō)是為了促進(jìn)“鄉(xiāng)賢”文化，但到底是“鄉(xiāng)賢”還是“村霸”，真說(shuō)不清楚。過(guò)去執(zhí)法不嚴(yán)，有人鉆空子，所以這次國(guó)家直接點(diǎn)名禁止，就是為了堵住這些漏洞。

但問(wèn)題來(lái)了：為什么國(guó)家要嚴(yán)令禁止農(nóng)村宅基地買賣？ 

說(shuō)白了，就是為了防止城市資本跑到農(nóng)村圈地，保住農(nóng)村這個(gè)基本盤(pán)，給農(nóng)民留一條退路。這不僅是給農(nóng)民留退路，也是給未來(lái)經(jīng)濟(jì)留退路。

什么是真正的財(cái)富？ 鈔票？黃金？其實(shí)都不是。真正的財(cái)富是能持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值的東西。比如農(nóng)村的土地，大城市的房地產(chǎn)，我給你算筆賬，北京上海一套老破小，租金能頂打工人半個(gè)月工資；城中村拆遷戶光靠收租就能養(yǎng)活三代人。但問(wèn)題來(lái)了：如果所有人都想靠房子躺賺，誰(shuí)來(lái)干活？ 現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高到年輕人996賺的錢全填了房貸，干脆躺平；中年人被裁員斷供，房子秒變法拍房。

這時(shí)候你再看看農(nóng)村的宅基地，突然就明白了它的價(jià)值。

農(nóng)村人卷不動(dòng)了還能回村種地，但如果連村里的房子都賣給城里人，農(nóng)民往哪兒退？ 所以，宅基地雖然現(xiàn)在不算“財(cái)產(chǎn)”，但它是農(nóng)民的“復(fù)活甲”。我常勸農(nóng)村出來(lái)的年輕人：你在北上廣深卷不動(dòng)了，老家的房子千萬(wàn)別賣。 這不是情懷，是數(shù)學(xué)題：城里100平米的房子，每年光物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)就得四五千，將來(lái)房地產(chǎn)稅一落地，成本還得翻倍；村里100平米的宅基地，種點(diǎn)菜養(yǎng)兩只雞，吃住花不了幾個(gè)錢，房子塌了都能自己修。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%

還有2.97億農(nóng)民工在城里沒(méi)有完全市民化。也就是說(shuō)，這2.97億農(nóng)民工，如果不賣宅基地，就算失業(yè)了，還能回農(nóng)村解決住的問(wèn)題。還有個(gè)數(shù)據(jù)很有意思：中國(guó)農(nóng)民工平均年齡41歲，超過(guò)50歲的占26%。這意味著什么？再過(guò)十年，至少上億人要考慮“干不動(dòng)了去哪養(yǎng)老”。這時(shí)候再看宅基地政策，其實(shí)就是國(guó)家給農(nóng)民發(fā)的“社會(huì)保障卡”。你在城里卷不動(dòng)了，回來(lái)有房住、有地種、有井水喝，每月開(kāi)銷能壓到500塊以內(nèi)。 這種兜底能力，比什么養(yǎng)老金都實(shí)在。

而且，未來(lái)農(nóng)村的宅基地未必就一無(wú)是處。

過(guò)去，農(nóng)民都是“被犧牲者”。如今政策轉(zhuǎn)向，宅基地或許成了農(nóng)民參與財(cái)富分配的籌碼。很多人懷疑是否真的有人愿意回農(nóng)村買房？這么說(shuō)吧，過(guò)去可能不多，但隨著上一波房產(chǎn)熱潮建起的高層逐漸老化，未來(lái)這些“鴿子籠”的可居住性會(huì)直線下滑。要想提高生活質(zhì)量，要么在市區(qū)買洋房，要么像西方一樣在郊區(qū)買地自建。

現(xiàn)在鎖死土地買賣，表面上讓農(nóng)民少賺錢，實(shí)際上是做了最后的保底。城里人想下鄉(xiāng)？只能租不能買——租金流入農(nóng)民口袋，而不是資本大鱷；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市——農(nóng)民用土地入股企業(yè)，拿分紅而不是一次性賣斷。 這種模式，本質(zhì)上是在用制度平衡城鄉(xiāng)剪刀差，防止農(nóng)村資源被低價(jià)收割，城市資本再高價(jià)套現(xiàn)的惡性循環(huán)。

舉個(gè)現(xiàn)實(shí)例子

某南方村莊把閑置農(nóng)房租給城里人做民宿，村民每年收租五六萬(wàn)，村集體還能抽成搞基建。如果允許宅基地買賣，十年二十年后，城市里會(huì)多出一百萬(wàn)甚至一千萬(wàn)流浪漢，這不是危言聳聽(tīng)，這是現(xiàn)在的米國(guó)。

最后說(shuō)句扎心的：能自由交易的從來(lái)不是財(cái)富，而是枷鎖；真正值錢的永遠(yuǎn)不是資產(chǎn)，而是退路。 永遠(yuǎn)給自己留一條退路——因?yàn)闅v史反復(fù)證明，沒(méi)有退路的人，最容易成為游戲的代價(jià)。